שילוש מאד לא קדוש: קרקעות, קבלנים וכנסיות

השבוע עלתה כנסיית הקבר פעמיים לכותרות: בטרם הצליחה להתאושש מסבב א' (ראשי הכנסיות המאיימים שיסגרו את דלתותיה כמחאה נגד הצעת חוק בכנסת) – וכבר הגיע סבב ב' (משבר אתיופי – קופטי בסוגיית שיפוץ ותיקון קפלת המלאך שהוביל למעצר מתוקשר של הנזירים הקופטים בידי משטרת ישראל). איש הדת והמלומד הקתולי ג'רום מורפי אוקונור כתב לפני הרבה שנים: "חולשותיה של האנושות ניכרות פה יותר מכל מקום אחר: כנסיית הקבר היא הביטוי למצבו הקיומי של האדם". ובמילים אחרות - בל יעז מאן דהוא לגחך או להטיח עלבונות בהתנהלות המקום – כי כך הם בני האדם באשר הם. יהודים כנוצרים. הכנסייה היא אך המראה למצבו הקיומי של האדם. ואמנם, יהודים ונוצרים חברו זה לזה בשנים האחרונות ומדגימים לנו מחולשות האנושות, באמצעות שילוש מאד לא קדוש: קרקעות, קבלנים וראשי כנסיות. על כך אני מבקשת לתת את הדעת בניוזלטר זה. לא אעסוק במשבר הקופטי כלל (על אף חשיבותו), אלא בעקבות חברי השילוש הלא קדוש – אתעסק בכסף.
לא 'סתם' כסף, אלא הרבה, הרבה מאד כסף. בסוף חודש פברואר השנה (2018) כבר היה סבב ראשון של איומים מצד הפטריארכים (האורתודוכסי והארמני) והקוסטוס הפרנציסקני: דלת כנסיית הקבר נסגרה כצעד מחאתי שמא יושתו מיסים כאלה ואחרים ושמא יאונה רע לאדמות הכנסייה. באותו חודש הגבתי בחריפות על סגירת הכנסייה החשובה בעולם, על עניין המיסים, ולגבי הניסוח שהאשים את ישראל ב"רדיפת נוצרים".

עכשיו כשמחדשים ראשי הכנסיות את האיום על סגירת הכנסייה (ועוד מוסיפים שיביאו ראשי כנסיות מכלל העולם אשר יצטלמו מול הדלת הסגורה!) , מתאפשר לי להרחיב בעניין ה"אשמה" הנוספת של ישראל, אשר פורסמה ע"י ראשי הכנסיות במכתב גלוי : ישראל מחוקקת חוק "להפקעת אדמות הכנסייה"!אינני משפטנית, לא שמאית קרקעות או דירות ולא מומחית לדיני קניין. בשביל זה יש אנשי מקצוע ודבריהם יובאו להלן. אבל אין צורך להיות מומחה בשום דבר, ואפילו אפשר להיות הדיוט גמור כדי לדעת שראשי הכנסייה חטאו (מדעת? הבה נפרגן ונגיד שלא מדעת) בהטעיית הציבור. באותו מכתב גלוי [-לינק למכתב של ראשי הכנסיות], ציינו ראשי הכנסיות שהחוק אותו מנסים לקדם בכנסת - נועד "להפקיע קרקעות של הכנסייה". דא עקא: הקרקעות המדוברות כבר מזמן אינן של הכנסייה! למה, בגלל הפקעה? כלל לא! הכנסיות מכרו את הקרקעות בכסף רב ל – קבלנים יהודים! שווי העסקה, זהות הרוכשים, השימוש שנעשה בכסף – כל זה לא ידוע, וכל כך הרבה מידע מוסתר מהציבור בכלל ומהקהילות הנוצריות בפרט, עד שנדמה שאפילו ראשי הכנסייה כבר לא מבדילים בין מרדכי להמן. עכשיו גם אני לא יודעת לתייג: האם המן הוא הקבלנים היהודים או שמא ראשי הכנסייה שמכרו בעסקאות שג'נטלמן לא היה נכנס אליהן? אלו ואלו עוסקים בכסף. הרבה הרבה כסף. אם משהו באמת מעוניין להבין מדוע ח"כ עזריה הגישה לדיון בכנסת את החוק להצלת חוכרי דירות בישראל מכרישי נדל"ן יהודים (שקנו מהנוצרים...), אז ראוי שישמע לא מראשי הכנסיות ולא מהקבלנים אלא מהנפגעים האמיתיים - אלפי האנשים שהשילוש הלא קדוש יביא להתרוששותם.

קראו את המכתב של המטה להצלת חוכרי הדירות לראשי הכנסיות, ואת דברי ההסבר להשתלשלות העניינים עד למצב הנוכחי. ייתכן שתשתכנעו שההגנה על כבוד האדם, על צדק חברתי ועל שאר ערכים מעולם היהדות והנצרות עשויה להגיע באורח פלאי ובלתי צפוי – מהחלטה של הכנסת ....                         להלן תקציר הבעייה, המכתב לראשי הכנסיות והסבר שיטתי וברור לסיפור האמיתי של מטה להצלת חוכרי הדירות בישראל

  "חכירה" הינה השכרה לטווח ארוך מאוד, עשרות ואף מאות שנים. כמעט כל הבניה בישראל בחמישים שנותיה הראשונות הייתה על קרקע מדינה והסכמי חכירה של הדיירים עם מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל). בפועל – כולם התייחסו לחכירה הזו כבעלות מלאה, ומעולם לא עלה על דעתה של המדינה בתום תקופת החכירה לדרוש מהדיירים לפנות את דירותיהם ולחזיר את המפתחות למדינה. נהפוך הוא – החכירות הוארכו, נערכו מבצעי היוון, וסופו שבשנים האחרונות המדינה מעבירה את הבעלות המלאה בדירות לדיירים, ללא שום תמורה, ובלי שהעברת הבעלות תחשב עסקה במקרקעין, ולכן אין גם מיסים. כך גם סברו רוכשי הדירות שניבנו על קרקעות שבבעלות הכנסיות והוחכרו, בפרט בירושלים. בזמנו, הכנסייה החכירה את הקרקעות כ"קרקע בתולה". חברות בנייה בנו עליה את הבניינים, ומכרו את הדירות שבהם בכסף מלא, היינו, כשווי דירות שניבנו על קרקעות שאינן בבעלות הכנסייה. לאחרונה מכרו הכנסיות את הקרקעות האלה לאנשי עסקים. אלא, שבעוד הדיירים סברו שהכנסיות יתנהגו בהגינות ויאריכו את תקופות החכירה לדיירים – הכנסייה מכרה במחירים מגוחכים (וכל אחד יכול לנסות להעריך איך זה קרה) את הזכויות בקרקעות לספסרי קרקעות, שמתכוונים לעשוק את הדיירים (שכן אינם מסתירים את כוונתם לפנות את הדיירים מבתיהם בתום תקופת החכירה, אלא אם כן ישלמו הדיירים לספסרים מחירי מופקעים תמורת המשך החכירה או רכישת הקרקע). התואה מכך, מחירי הדירות כבר נפלו בכ-30%, הדיירים אינם יכולים למכור את דירותיהם אלא במחירי הפסד, אינם יכולים לעבור לדיור מוגן או להחליף דירות, אין שום התחדשות עירונית, ואלה רק חלק הנזקים הנגרמים. בניסיון להציל את אלפי הדיירים הציעה ח"כ רחל עזריה הצעת חוק פרטית להפקעת הקרקעות שנרכשו על ידי אותם כרישי נדל"ן וספסרי קרקעות, תוך מתן פיצוי. ראשי הכנסיות נקטו בצעד קיצוני ואלים, כאשר סגרו את כנסיית הקבר למספר ימים, בין היתר גם בגלל הצעת החוק של ח"כ עזריה, למרות שהצעת החוק מתייחסת לקרקעות שהכנסייה כבר מכרה ואיננה עוד הבעלים שלהם. בכך עוררו הכנסיות רעש בינלאומי שגרם לנתניהו להתקפל מייד. הוא הורה להוריד את הצעת החוק מסדר היום של ועדת השרים לחקיקה, על אף תמיכה ממשלתית נרחבת בהצעת החוק.הוועדה שהקימה שרת המשפטים, בראשותו של המשנה ליועה"מ לממשלה עו"ד ארז קמיניץ, יושבת על המדוכה כבר כמה חודשים, אולם הניסיונות להגיע להסכמה עם ספסרי הקרקעות לא עלו יפה (למיטב ידיעתנו קבוצת הספסרים 'ניות-קוממיות' רכשה מהכנסייה היוונית כ-650 דונם בשכונות אלה, ושילמה תמורתם סך של כ-140 מליון ₪. אולם הרוכשים דרשו פיצוי של למעלה משלושה מיליארד ₪ תמורתם!!!). לכן ביקשה שרת המשפטים להעלות מחדש את הצעת החוק של ח"כ עזריה לדיון בוועדת השרים לענייני חקיקה ביום ראשון האחרון. ביום שישי 19/10/2018 שוב הוציאו ראשי הכנסיות מכתב כועס לראש הממשלה, בטענה שלא יעלה על הדעת, שיפקיעו להם את רכוש הכנסיות. ראש הממשלה התקפל שוב מייד ודחה את ההצבעה על הצעת החוק. ספסרי הקרקעות עושים כמובן כל שביכולתם כדי להכשיל את הצעת החוק, ולא ברור אם עמדת ראשי הכנסיות היא תוצאה של אי הבנה, או של שיתוף פעולה עם הספסרים.על רקע האמור לעיל, שוגר ביום שני 22/10/18 המכתב הבא לראשי הכנסיות: הפטריארך היווני אורתודוכסי, הפטריארך הארמני, וסגן הקוסטוס הקתולי, עם העתק לראש הממשלה.

המכתב:

כבודכם,

אנו הח"מ חברים ב"מטה להצלת חוכרי הדירות בישראל". אנו מייצגים אלפי דיירים המתגוררים על קרקע, שהיא מושא הצעת החוק של חברת הכנסת רחל עזריה, שאליה מתייחס מכתבכם לראש הממשלה מיום 19/10/2018.

אנו מאמינים, שמכתבכם מתבסס על מצג שגוי של העובדות כפי שהן היום, ואנו מפצירים בכם לנהוג בהתאם לדבריו של ישוע הנוצרי "ותכירו באמת" (יוחנן 8;32), בדומה לכבוד הארכיבישוף מקנטרברי, שלאחר שלמד את העובדות חדל מלחתום על מכתבי מחאה בשם הכנסייה האנגליקנית.

הצעת החוק במתכונתה הנוכחית איננה פוגעת בכהוא זה ברכוש הכנסיות. הצעת החוק מטפלת רק בקרקעות שנמכרו או הוחכרו על ידי הכנסיות בשנים האחרונות לחברות פרטיות, חלקן רשומות במקלטי מס וזהות בעליהן איננה ידועה. זו איננה, ומעולם לא הייתה, כוונתנו או כוונת מנסחי הצעת החוק להפקיע רכוש של הכנסייה. ודאי וּודאי שאין שום קשר שהוא בין הצעת החוק לבין הניסיון להטיל מיסים עירוניים על רכוש הכנסייה. אנא, גם אל תטעו נוכח העובדה שהתקשורת עדיין משתמשת – בחוסר דיוק – בצרוף המילים "קרקעות הכנסייה".

אנו הדיירים רכשנו את דירותינו ב"מחיר השוק" המלא, בידיעה שמדובר בחכירה לטווח ארוך מהכנסיות השונות, אך גם באמונה מלאה שכבודכם ויורשיכם יכבדו את זכויותינו וינהגו בנו בהוגנות בתום תקופת החכירה, הגם שבישראל עדיין אין חוקים המגינים על זכויות החוכרים (חוקים הקיימים במרבית המדינות המתקדמות, כמו זכות קדימה לרכישת הקרקע החכורה, או זכות הארכה של החכירה).

לצערנו, המציאות היא שהבעלים החדשים של הקרקעות, אותן חברות פרטיות, אינם אלא ספסרי קרקעות, שהבהירו באמצעות שלוחיהם, שאין בכוונתם לכבד את זכויותינו בדירות. מושא ענייננו עתה הוא אך ורק ספסרי הקרקעות, לא הכנסיות.

זוהי אכזבה גדולה שמֶסֶר זה לא הועבר אליכם כיאות, וממשיכה התכתובת ביניכם לבין ראש הממשלה והשר הנגבי ביחס להצעת החוק, הגם שאין בינה לבין רכוש הכנסייה ולא כלום. שימושכם בביטוי "הפקעת רכוש הכנסייה" איננו נכון, ודבר זה מטריד אותנו מאד. אנו מבקשים לדעת כיצד מנהיגים מכובדים כמוכם אימצו את השקר הזה. אנו מבקשים לעניין אתכם במאבקנו להגן על ערכי הצדק וכבוד האדם (ערכים המשותפים לנצרות וליהדות) מול ספסרי הקרקעות, שהצעת החוק מכוונת אליהם, ואליהם בלבד. אנו חוששים שללא חקיקה הולמת אלפי תושבים עומדים לאבד את בתיהם.

על מנת לשמור על הריקמה העדינה של יחסים וסטטוס קוו בין הכנסיות והמדינה, על מנת להסיר כל חשש בנושא זה, ולהבטיח את זכויות כל הצדדים בכל חקיקה עתידית, נהיה אסירי תודה אם תואילו לאפשר לנו להשמיע את עמדתנו באוזניכם ולדון בעניין זה בפירוט.

שאלות ותשובות

ש.:    חכירה היא שכירות לטווח ארוך. אז כמו ששוכר בתום תקופת השכירות מחזיר את המפתח לבעלים של הדירה, אותו דבר גם החוכר, לא?

ת.:    ההבדל הגדול בין שוכר לחוכר במציאות הישראלית הוא שהשוכר שוכר דירה שלא הוא בנה. לעומת זאת החוכר קנה מקבלן דירה, שנבנתה על קרקע חכורה (קנייה במחיר תחרותי לדירה זהה שנבנתה על קרקע שאינה חכורה). הוא שילם לבעלים של הקרקע דמי חכירה על הקרקע לאורך תקופת החכירה, אבל הוא בכספו בנה את הדירה, ולכן העובדה שהוא מאבד את הדירה שהוא קנה/בנה היא בעייתית.

ש.: אז מה? בכל העולם צריכים החוכרים להחזיר את המפתח לבעלים של הדירה בתום תקופת החכירה.

ת.:     לא נכון. מול זכות הקניין של הבעלים עומדת זכותו של החוכר. במרבית המדינות המתקדמות יש חוקים המגינים על זכויות החוכרים: מוענקת לחוכרים זכות קדימה לרכוש את הקרקע אם הבעלים מבקש למכור אותה, ויש לחוכר זכות להוסיף לחכור את הקרקע בשווי השוק שלה. בישראל יש לאקונה (העדר חוק), ואת זה מנצלים ספסרי הקרקעות.

     זאת ועוד, גם לחוכר עומדת זכות "כבוד האדם וחירותו" הדורש למנוע מאלפי אזרחים שיהיו אריסים תחת בעלי-קרקעות מעטים, ספסרי קרקעות, היכולים לנהוג כרצונם באלפי האנשים ובבתיהם.

ש.: מה עם זכות הקניין של אותן חברות פרטיות שרכשו את הזכויות בקרקע מהכנסייה?

ת.:    אין זכות מוחלטת. כך, למשל, המחוקק הישראלי לא היסס לפגוע אנושות בזכות הקניין של בעלי דירות בתל אביב כאשר מנע מהם לחלק  דירת שני חדרים רעועה לשמונה יחידות דיור ולהשכיר כל אחת מהן בנפרד, ללא מטבח ושירותים, ולהגביל את סכומי הערבות ההזויים שביקשו משכירי הדירות. לא סתם מכנים את החוק "חוק השכירות ההוגנת", בדגש על הגינות. זכות קניין אין פירושה זכות לספסרות, או מתן הֵיתר לעשוק את הזולת.

ש.:    איך מתיישבת הפקעת קרקעות עם זכות הקניין שהיא זכות יסוד לפי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו?

ת.:    ראשית – הפקעה איננה מילה מגונה. מנגנוני הפקעה של קרקע פרטית קיימים בכל מדינה מתוקנת בהתאם לאינטרס הציבורי ולטובתו, וגם בישראל. שנית – בהצעת החוק של רחל עזריה אין מדובר בהפקעה סתם אלא ברכישה כפויה – מכריחים את הספסר למכור את הקרקע באותו מחיר ששילם עבורה בתוספת אחוזים של פיצוי. הספסר אינו מפסיד אלא את הרווחים האדירים שקיווה לגרוף מספסרותו ומעושק החוכרים. ברכישה כפויה מונעים ממנו את הספסרות, וזהו אינטרס ציבורי ברור.

ש.:    למה לפגוע ברוכש הקרקעות מהכנסייה (שאתה קורא לו ספסר)?       הוא לא עושה שום דבר בלתי חוקי!

ת.:    הציווי של "אל תהי נבל ברשות התורה" אמנם מדרבנן, אבל עקרונות הצדק וההגינות אוסרים על פגיעה בלתי מידתית גם אם היא חוקית. בג"ץ, בדרך קֵבַע, אוסר על עשיית מעשים חוקיים אם יש בהם פגיעה בצדק, וזו מהותו – בית דין גבוה לצדק.

ש.:    בהצעת החוק של רחל עזריה מוענקת למדינה זכות קדימה לרכוש קרקע עליה יש חוכרים שבנו דירות. האם זה לא פוגע באפשרות של הכנסייה למכור בעתיד קרקעות שלה?

ת.:    "זכות קְדימה" (הידועה גם בשם "זכות סירוב ראשונה") יכולה לקבוע את מיהו הרוכש, לא את מחיר הרכישה. ברכישה רגילה – מוכר מרצון לקונה מרצון – המחיר הוא מחיר השוק. אם הכנסייה (או כל מחכיר אחר) תציע את הקרקע למכירה בשוק ותנהל "מכרז" או "התמחרות" בשקיפות (תודיע שלמדינה או לחוכר יש זכות קדימה), הרי שהיא תוכל למכור במחיר הגבוה ביותר שהוצע לה לכנסייה, וקרוב לוודאי שזה יהיה מחיר-השוק הריאלי, בין אם המדינה/החוכר יקנה את הקרקע ובין אם המציע החיצוני. כלומר, במחיר גבוה בהרבה מהמחיר הנמוך ששילמו הספסרים לכנסייה.

נכון הוא שכאשר למדינה (או לחוכרים) יש זכות קדימה, ספסרים המבקשים לרכוש בזול, שיחשבו שסיכויי הרכישה שלהם נמוכים – לא יציעו הצעות רכישה. אבל האם יש למדינה אינטרס לתמוך בספסרים?! ברור שמי שירצה מאוד לרכוש את הבעלות אלה הם החוכרים, ואלה ישלמו ברצון רב את מחיר השוק! עובדה היא, שכל העיסקאות שעשו הכנסיות בשנים האחרונות בזכויות במקרקעיהם היו, במקרים לא מעטים, נמוכים ממחיר השוק! וזאת לדעת: בשום עסקה שעשתה כנסייה במקרקעים שלה בשנים האחרונות לא היה מכרז ולא הייתה תחרות בשוק החופשי בין רוכשים. ונשאלת שאלה של ממש: כיצד נקבעו מחירי העיסקאות הללו?!

ש.:    כשהחוכר חתם על הסכם החכירה הוא ידע שהחכירה מסתיימת. מה הוא מתעורר עכשיו?

ת.:    נכון. אבל גם הייתה לו ציפייה, שלא יזרקו אותו מדירתו, ויאפשרו לו להאריך את תקופת החכירה של הקרקע תמורת דמי חכירה הוגנים. בפועל כך נהגה המדינה במאות אלפי החוכרים מרשות מקרקעי ישראל, ואף העבירה להם בעלות ללא תמורה. חוכר מהכנסייה היה אולי צריך לשלם דמי חכירה נוספים או לרכוש את הבעלות בכסף מלא, אולם הוא ודאי לא חלם שהכנסייה תמכור את זכויותיה בקרקע לספסרים, שיעשקו אותו או ישליכוהו מדירתו בתום תקופת החכירה.

בסופו של דבר השאלה מצטמצמת ביחס לזכותו של מי עדיפה: של הספסר לעשות כסף על גבו של החוכר, או של החוכר לשמור על הדירה שרכש ולא לאבד את (בדרך כלל) החלק הארי של רכושו.

למידע ולשאלות נוספים תוכלו לפנות -

במייל:  http://4home.we.struggle@gmail.com
בפייסבוק - לינק