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« Investissement locatif classique vs SCPI : le match »

À la fois sécure et rentable, l’immobilier, on le sait, compte parmi les placements préférés des Français. Mais entre l’investissement locatif direct et l’investissement pierre-papier des SCPI, que choisir ? Par Nicolas Le Febvre, cofondateur du site Euodia.fr.

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Nicolas Le Febvre, cofondateur d'Euodia.

Par La Rédaction de Mieux Vivre Votre Argent

Publié le 7 avr. 2023 à 09:32

Dans l’imaginaire de plusieurs générations de Français, l’immobilier est le placement chambre forte qui a pu protéger leur famille en période de forte turbulence économique. C’est pourquoi ils consacrent, aujourd’hui encore, une partie importante de leur patrimoine à cette classe d’actifs. Et ces dernières années, alors que les placements financiers traditionnels tels que le livret A et l’assurance-vie voient leur rentabilité s’affaiblir, ce phénomène a plutôt tendance à s’accentuer.

Mais tandis que de nombreux épargnants veulent d’abord acquérir leur résidence principale, ce projet ne convient pas à tous les profils. Les épargnants/investisseurs se tournent donc vers l’investissement locatif… ou les SCPI. Ces dernières font chaque année davantage d’ombre à l’immobilier classique. Voici pourquoi.

Les contraintes de la gestion locative

Si vous demandez aux jeunes actifs comment ils comptent investir leur épargne, la plupart vous répondront : dans l’immobilier. Or, pour beaucoup, la confiance dans un tel placement tient plus à ce qu’ont pu faire leurs parents qu’à une vraie compréhension de ce qu’implique cet investissement. En questionnant les épargnants sur ce qui les rassure lorsqu’ils réalisent un investissement immobilier, les arguments s’accumulent.

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Considérant que gérer eux-mêmes le bien leur permet d’être sûrs d’optimiser leur placement, ils pensent pouvoir tout contrôler : les travaux, la recherche de locataires, les périodes de vacances, etc. Sans craindre l’endettement, ils contractent un crédit pour acquérir un bien qui, ils en sont certains, peut se valoriser avec le temps et générer une plus-value à la revente. Dans les faits, la gestion locative s’avère généralement compliquée au long terme. Après quelques années, beaucoup d’investisseurs recourent à des professionnels qui s’en chargent à leur place… occasionnant des frais supplémentaires. La gérance du bien en lui-même apporte également sa part de surprises : normes énergétiques régulièrement mises à jour qu’il faut prendre en compte lors des travaux, ravalements de façade, dégâts imprévus, etc.

Difficile aussi de modéliser les aspects financiers : si le calcul des frais d’achat-revente et de crédit sont clairs, la pertinence de l’investissement au long terme est bien plus complexe à évaluer. Il s’agit là d’intégrer non seulement le montant du crédit et de l’assurance, mais aussi des travaux d’entretien, la taxe foncière, l’imposition sur les loyers et la plus-value, les honoraires de notaire, d’agence, de dossier de crédit, etc. Au bout du compte, au regard de la rentabilité réelle du placement, on pourrait se demander s’il n’aurait pas été plus simple et tout aussi rentable d’investir son épargne autrement. D’autre part, l’acquisition d’un bien immobilier, qu’il soit ou non destiné à la location, revient généralement à plusieurs millions d’euros. De fait, impossible d’effectuer un tel placement sans contracter un crédit au préalable. En revanche, l’investissement minimum pour devenir associé d’une SCPI correspond à quelques centaines d’euros.

Pourquoi miser sur la SCPI ?

Quand nous leur parlons de SCPI, seules 3% des personnes interrogées en connaissent le principe. Et pourtant, quand nous leur expliquons de quoi il s’agit, la quasi majorité se trouve convaincue par ce produit d’investissement. Très accessibles, les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier dès 200 euros. En souscrivant à une SCPI, l’investissement se répartit sur plusieurs biens immobiliers dont le souscripteur devient propriétaire, au prorata de la somme placée. Le parc immobilier de la SCPI regroupe des actifs professionnels - bureaux, commerces, hôpitaux, crèches, parkings, etc - et non pas des biens résidentiels. Plusieurs locataires versent les loyers perçus, ce qui réduit le risque d’un occupant mauvais payeur.

Autre avantage - et de taille -, la société de gestion gérante de la SCPI se charge d’absolument tout : acquisition et revente des biens, gestion locative, travaux… L’associé investisseur n'a rien à faire. Côté rendement, alors que la rentabilité d’un investissement locatif en direct repose sur plusieurs facteurs - remboursement du prêt immobilier, frais de gestion, vacances locatives - et atteint rarement 7%, le taux de distribution moyen d’une SCPI oscille de 4,5% à 6%. Par ailleurs, l’associé bénéficie d’un complément de revenu régulier, et ce durant toute la période où il détiendra ses parts.

Rappelons néanmoins que les performances passées d’une SCPI ne préjugent pas des performances futures. SCPI vs investissement locatif : quels sont vos objectifs ? C’est certain, l’investissement immobilier offre comme principal avantage de posséder son propre bien. Vous voilà désormais libéré du loyer qu’il faut verser chaque mois et, une fois l’emprunt remboursé, vous aurez la sécurité d’un toit qui vous appartient. Quels que soient les aléas, soumettre votre bien à la location vous apportera un revenu régulier, voire même des avantages fiscaux si vous vous mettez sous le statut LMNP. Vous pouvez également optimiser l’attractivité de votre bien sur le marché en réalisant des travaux de rénovation. Pour un investissement en SCPI, l’épargnant bénéficie avant tout de l’accessibilité au marché immobilier locatif.

Outre un ticket d’entrée particulièrement abordable, différentes modalités de souscription s’offrent aux investisseurs : achat de parts au comptant, par le biais d’une assurance-vie, à crédit, en démembrement ou via les versements programmés pour se constituer progressivement une épargne immobilière. Libérant l’épargnant de toutes contraintes de gestion, mutualisant le risque locatif, les SCPI répondent surtout, grâce à la variété des actifs et des options d’inscription, à un objectif de diversification patrimoniale.

Par Nicolas Le Febvre, cofondateur d'Euodia.fr

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